Procedura odstąpień od umowy najmu powierzchni handlowej w postępowaniu sanacyjnym

Pandemia COVID-19 mocno wpłynęła na handel detaliczny, istotnie zmieniając stosunki w zakresie korzystania z powierzchni handlowych. Umowy najmu zawarte w poprzednich realiach gospodarczych, zostały oderwane do możliwości płatniczych wielu najemców. Przy często niewydolnej ochronie sądowej, odstąpienia w ramach postępowania sanacyjnego mogą stanowić szansę dla najemców.

W przypadku nadzwyczajnej zmiany stosunków, której strony nie mogły przewidzieć w dacie zawarcia umowy, najemca ma prawo zwrócić się do sądu o ochronę – zmianę warunków umowy, ewentualnie o jej rozwiązanie. Praktyka wskazuje, że to żądanie – niewątpliwie adekwatne do warunków pandemii – często nie znajduje dostatecznego zrozumienia w sądach. W dwóch opublikowanych postanowieniach Sądu Okręgowego w Warszawie¹, najemcy nie uzyskali zabezpieczenia przez zmianę warunków najmu na czas trwania procesu. Sądy wskazały m. in., że dla uzyskania zabezpieczenia konieczne byłoby wykazanie globalnej sytuacji przedsiębiorstwa, braku możliwości zmiany formuły sprzedaży, a także informacji o wykorzystaniu wsparcia z tarcz antykryzysowych. Mimo, że zapadają także inne orzeczenia – korzystne dla najemców, przytoczone przykłady wskazują, że droga sądowa jest w tym przypadku dość wyboista i nie daje pewnej ochrony przed zachwianiem równowagi kontraktowej.

W sytuacji, gdy przedsiębiorca prowadzi działalność w formie sklepów lub punktów usługowych w wielu lokalizacjach, istotną potrzebą jest zmniejszenie bieżących kosztów przez rezygnację z części nierentownych lokali. Jednak jednostronne zerwanie współpracy przed czasem, na jaki umowa została zawarta, wiąże się z konsekwencjami – koniecznością zapłaty kary umownej, kontynuacją naliczenia czynszu do końca umowy, ryzykiem egzekucji z aktu notarialnego lub wypłaty gwarancji bankowej. W przypadku odstąpienia na podstawie art. 298 ust. 1 pr. restr. najemca zyskuje możliwość rozwiązania współpracy na korzystnych dla siebie warunkach.

W momencie, gdy oświadczenie o odstąpieniu zostaje złożone, umowa wygasa ze skutkiem od dokonania tej czynności. Przestaje wiązać strony w zakresie swoich postanowień głównych (oddania lokalu do używania i zapłaty czynszu najmu), a także ubocznych – np. zapisów dot. kar umownych, obowiązku prowadzenia działalności. Najemca winien wydać lokal, a wszelkie rozliczenia między stronami odbywają się na podstawie ogólnych regulacji kodeksowych. Zgoda na odstąpienie nie oznacza, że zarządca ma obowiązek skorzystać z oświadczenia o odstąpieniu. Strony umowy, w ramach negocjacji, mogą zmienić jej warunki, zmieniając rentowność umowy dla dłużnika i tym samym uchylić potrzebę rezygnacji z kontraktu.

Postanowienie sędziego-komisarza o zgodzie na odstąpienie jest skuteczne z chwilą jego wydania. Oznacza to, że oświadczenie może zostać złożone już w pierwszych dniach/tygodniach po otwarciu postępowania sanacyjnego. Postanowienie o zgodzie podlega kontroli przez sąd restrukturyzacyjny w ramach zażalenia. Nie jest jednak jasne, jaki skutek dla oświadczenia o odstąpieniu ma uchylenie zgody przez sąd odwoławczy (uwzględnienie zażalenia). Odwrócenie skutków odstąpienia od umowy najmu jest zwykle bardzo trudne, zarówno pod względem prawnym, jak i faktycznym. Ta kwestia może powodować spory wokół treści praw i obowiązków stron po uchyleniu zgody sędziego-komisarza.

Należy dostrzec, że wnioski o zgodę na odstąpienie są akceptowane przez sądy na każdym etapie postępowania sanacyjnego. Nie ma zatem przeszkód, aby wniosek był składany także w przypadku, gdy ciężar danego kontraktu ujawnił się po otwarciu postępowania restrukturyzacyjnego. Dla skuteczności wniosku nie jest też konieczne złożenie ani zatwierdzenie planu restrukturyzacyjnego.

Wnioski do sędziego-komisarza są rozpoznawane na posiedzeniu niejawnym. W postępowaniu badana jest treść kontraktu oraz znaczenie odstąpienia dla poprawy sytuacji dłużnika. Cel odstąpienia – wskazany we wniosku do sędziego komisarza – powinien być zbieżny z celami postępowania sanacyjnego (art. 298 ust. 3 pr. restr.). Oznacza to, że rozpoznając wniosek sędzia-komisarz powinien zbadać, czy rozwiązanie umowy poprawi sytuację ekonomiczną dłużnika oraz czy wniosek ma na celu przywrócenie dłużnikowi zdolności do wykonywania zobowiązań.

W postępowaniu przed sędzią-komisarzem występuje także ochrona kontrahenta. Polega na badaniu, czy odstąpienie od umowy nie narusza ważnego interesu drugiej strony umowy. W praktyce sądowej przyjmuje się jednak, że utrata oczekiwanego przychodu z kontraktu nie narusza tego interesu. W takim bowiem wypadku uznaje się, że jednostkowy interes kontrahenta został podporządkowany zbiorowemu interesowi wierzycieli.

Odstąpienie od umowy najmu w postępowaniu sanacyjnym jest instrumentem, który może w istotny sposób wpłynąć na funkcjonowanie przedsiębiorstwa dłużnika. W obecnej sytuacji, gdy liczne umowy najmu stanowią obciążenie dla najemców, wykorzystanie tej szczególnej regulacji, ma szanse stanowić efektywny środek restrukturyzacyjny.

¹ Postanowienia SO w Warszawie z 13 sierpnia 2020 r., XVI GCo 195/20 i z 18 czerwca 2020 r., XXVI GCo 109/20.